Nature et fonction du droit de préemption
Le droit de préemption est une prérogative permettant à la personne qui en bénéficie d’acquérir en priorité le bien qui en est grevé.
Ce droit de préemption peut avoir plusieurs origines.
Ainsi, le droit de préemption peut être d’origine légale.
Dans cette hypothèse, le droit de préemption peut être de nature publique ou privée.
A titre d’exemple, en droit public, certaines personnes publiques, généralement les Communes, bénéficient d’un droit de préemption qui leur permet d’acquérir en priorité les biens immobiliers mis en vente dans le périmètre qu’elles ont défini.
Définition du droit de préemption
En effet, ce droit de préemption suppose d’une part, la définition préalable par la Commune d’un périmètre dans lequel ce droit trouvera à s’appliquer au sein de sa localité et d’autre part, la perspective de la réalisation d’une opération d’aménagement urbain d’intérêt général telles la création de logements sociaux ou la lutte contre l’insalubrité.
Ainsi, lorsqu’un bien situé dans une zone de préemption est mis à la vente, le compromis est régularisé sous conditions suspensives de la purge préalable du droit de préemption de la Commune.
Le notaire adresse à la Commune pour compte du vendeur une déclaration d’intention d’aliéner qui permet à cette dernière, dans un délai défini par la loi, de préempter si elle le souhaite.
Ce n’est que si la Commune ne préempte pas que la vente peut librement intervenir au profit de l’acquéreur.
Préemption et baux d’habitation
En matière de droit privé, le droit de préemption existe notamment en matière de baux d’habitation.
Lorsque le propriétaire est désireux de vendre son bien immobilier libre de tout occupant, il doit adresser pour une échéance de bail, un congé pour vendre au locataire en indiquant dans ledit congé le prix auquel il envisage de vendre.
La signification par huissier de ce congé avec offre de vente permet au locataire de bénéficier de ce que l’on appelle un droit d’option mais qui constitue en réalité un droit de préemption lui permettant d’acquérir par priorité le bien aux prix et conditions indiqués par le propriétaire dans le congé.
Usages du droit de préemption
Le droit de préemption existe également dans d’autres domaines en droit privé dans des hypothèses où son origine est légale.
Mais les parties à un contrat peuvent également donner une origine conventionnelle à ce droit de préemption en convenant entre elles que si le bien objet du contrat venait à être vendu, le bénéficiaire du droit de préemption pourrait l’acquérir par priorité.
Une telle stipulation de préemption peut notamment être insérée dans des baux commerciaux, permettant ainsi au locataire d’acquérir par priorité en cas de vente du bien immobilier ou à l’inverse au propriétaire d’acquérir par priorité le fonds de commerce si le locataire venait à le vendre.
Un droit de préemption peut également être prévu dans les statuts d’une Société contraignant ainsi tout associé qui souhaiterait vendre ses parts à les proposer par priorité à ses coassociés.
Cette liste n’est pas exhaustive mais démontre notamment que des droits de préemption légaux et conventionnels peuvent se superposer, ce qui peut générer des conflits et des litiges.
Plus largement, la mise en œuvre du droit de préemption, le respect de la procédure de préemption ou la violation pure et simple dudit droit peut donner lieu à des différends.
Votre avocat vous conseille dans l’analyse de la situation et vous assiste dans les procédures auxquelles la mise en œuvre de ce droit de préemption peut donner lieu.